这是熊猫贝贝的第1363篇原创文章

2022年10月份的最后一周，这篇文章写成于2022年10月26日晚间。

在过去36小时内有三部门的发声和一家报纸对市场喊话，引起了广泛关注。

报纸，是“第一财经”。社论，就是下面这篇（原文网上大把有，有需要的朋友自行查阅即可）：

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在微信群和朋友圈都在疯狂转发的第一财经发表的社论《积极做好风险资产价值重估的准备》。乍一看标题，还以为是在说股市、债市，看内容才知道是在说楼市。

四部门发声，是基于中国金融市场波动加剧，市场舆论和各种猜测开始酝酿的背景下，10月24日、25日，银保监会、证监会、央行、外汇局、分别召开会议，学习贯彻党的二十大精神。“维护股市、债市、楼市健康发展”、“深化金融体制改革”、“加强和完善现代金融监管”、“拓宽境外上市融资渠道”等多项重要内容在会议中被分别提及。

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研判风向，要会看时代环境和周期阶段，这是中国10月份刚刚开完五年一届的全国代表大会之际，全国上下都在认真学习领会精神的当口。

这些信号和内容在发表之前应该是经过层层审核，不可能在这个节点与上面有什么争议的论调。

因此，这些内容可以看作是一种自上至下态度传达。

这篇文章，就将基于对四部门的发声和这个热门社论的全面解读和分析，对内容释放出来的关联中国房地产走向可能的信号和态度，进行理性专业的专题深入研究。

并对后续中国房地产的走向和趋势，进行有态度，有专业，有依有据的一次全面研判。

本文已反复自查合规，不碰红线，语言平和公允，不带价值导向。

内容有依有据，分析理性客观。

硬核内容，错过不再。

以微见著，洞察先机，把握趋势，指导决策。

PS：

• 文章略长，内容的阅读需要一定的时间和耐心，并且需要进行思考。
• 内容不求讨好所有读者，写作分享也是一个阅读群体和写作群体互相选择的过程。
• 每个人的认知层次不同，不做强求，这篇文章的内容不是什么大路货，也不是什么看完能够带来轻松愉悦精神满足的爽文，请结合自身需要和认知需求理性看待。
• 头条独家文章，抄袭搬运必究！

（如果这篇文章在其它资讯平台被看到，不用怀疑，就是抄袭搬运，厚颜无耻）

选择大于努力，思维决定层次，是任何时代任何环境下的重要规则。

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1

知其然，更要知其所以然：第一财经的热门社论解读

这篇在2022年10月25日到26日全网刷屏，热度很高的社论有三个核心观点：

1、当前房贷利率史无前例的低，但房价没有涨，市场也没有明显回暖，说明“房地产面临着一场显见的风险定价重估和投资逻辑重塑”。

2、不动产的“金融属性”开始退潮，原因包括：房住不炒，人口红利终结、老龄化、少子化，大学生就业不再死守大城市，养老体系日益完善等。

3、文章的结论是：基于金融属性估值的住房，其高房价抬升了经济社会运行成本，压低市场的投资边际收益率，加剧房市的有效需求不足，使高房价很难维持，房地产这一风险资产出现重估定价是迟早的事，且价值重估越早对经济社会的伤害和拖累越小。投资者需做好不动产定价重估的积极准备。

该文的用词非常专业，面向的读者应该是金融机构和专业投资人，文中的“风险资产”指的就是房子。

“价值重估”的意思是房子价值将发生变化，以前价值100万的房子，很可能现在只值80万了。

价值重估很可能就是要打掉房子的金融属性，未来只保留房子的居住属性。这个对普通人的影响不大，反正你也没几套房。

但房子的价值重估，对政府和银行的冲击极大。因为政府的土地价值同样会因此被重估，如果房价下降，意味着政府的土地价值也会相应降低。

另一个则是银行，本来银行最稳定的一块收入就是按揭贷款。现在房子的价值缩水，意味着未来按揭贷款也相应缩水。现在，大多数城市首套房的按揭利率已经跌破4%。

通篇下来，该文的核心观点就是：地产再也不会有牛市了，未来房子只保民生属性，不保金融属性。地方政府不应该为保土地财政，去限制房价下跌。

在文章结尾还说，各地政府要有房地产政策激励的底线，不能无底线救市。相当于告诉大家，未来对房地产的刺激政策不会再增加了。

这一通篇下来，其实传达的信号非常直白粗暴：认清现实，放弃楼市重新回暖的幻想。

预警，警示，警告的意味，非常明显，而且传播热度很高，引发互联网环境和房地产行业内外的热烈讨论。

当然，这个时间节点，这样的论调，这样的热度（任何舆论的热度都有其热度高低的必然原因），不吹不黑地说，绝对值得重视。

不管是一盆冷水，还是熊熊烈火，在一个充斥着不确定迷雾的特殊时期，任何的确定性信号都是具有非凡意义的。

就当互联网上还在争论第一财经这个媒体是否具有官媒背景或者这篇社论有多大的话语权这样的无关紧要的细节的背后，实际上，真正的关键，被很多人忽略：

这份热度，这份态度，已经足够份量了。

整篇文透露出的一个信息就是：市场也好，各方资金也好，包括楼市参与群体也好，不要低估上面的决心，就是坚决的打掉房子的金融属性不动摇，全力支持实体经济发展！

因此，不要再做10月份以后，楼市回暖的美梦了。

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2

四部门发声，该如何把握信息中释放的态度和思路？

纵观一行两会一局的“发声”，央行和外管局覆盖面最全，银保监会次之（没有涉及房地产），证监会只谈了“坚定对中国经济长期向好发展的信心”。

央行和外管局对楼市的表态比较积极，而且着墨比较多。除了提出“加强部门协作，维护股市、债市、楼市健康发展”外，还提出“更好满足居民的刚性和改善性住房需求”，“保交楼、稳民生”。

有5点表态值得关注：

1、人民币汇率保持基本稳定具有坚实基础。

2、落实……民营企业敢贷愿贷能贷会贷长效机制。

3、加强部门协作，维护股市、债市、楼市健康发展。

4、更好满足居民的刚性和改善性住房需求，加大力度助推“保交楼、稳民生”工作。

5、建立健全金融风险防范、预警和处置机制，牢牢守住不发生系统性风险的底线，维护好广大人民群众的利益。

银保监会也召开了类似的会议，也有稳定当前市场的表态，但没有涉及房地产、楼市，只谈了外汇和股市。

具体表态是：

中国经济韧性强、潜力足、回旋余地广，长期向好的基本面不会改变。……人民币长期走强的趋势不会改变，我国持续的国际收支顺差和巨额的对外投资净资产，为人民币汇率稳定提供了强有力保障。在实体经济创新发展、稳步转型的背景下，资本市场具有长期投资价值、保持稳定运行的良好基础不会改变。

证监会会议的“喊话成分”不太高，主要有下面几句话：

进一步坚定对中国经济长期向好发展的信心。资本市场要服从和服务于这个大局，坚持金融服务实体经济的宗旨，全面深化改革，完善多层次市场体系，健全资本市场功能，提高直接融资比重。

这些表达，跟最近9次重要会议的官方表态，基本保持了一致。

不管各方自媒体和所谓的经济学家如何牵强附会，这样的表述，实际上很难找出明显要“大力救市”的明确信号和态度。

反而对风险提示，压力预警，包括号召稳定的意味，非常明显。

以央行喊话为例：加强部门协作，维护股市、债市、楼市健康发展。

债市楼市都没有多少动静，现在有问题的是股市和汇率市场，简单来说，正常的继续保持，有问题的着重敲打，才是中国金融的主线。

何必生搬硬套，牵强附会，过度解读？

健康发展，保交楼、稳民生，字里行间，不都是一个“稳”字？

稳就好，不要造次。

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3

趋势研判：关于中国房地产未来走向的几点判断

那么，后续中国房地产能不能顺利复苏，再次全面启动起来？

这里，谈几点行业出发的专业预判观点：

第一，中国房地产市场发生了根本性变化，已经不是供不应求的市场，而且全国出现了房地产的急剧分化，有的城市目前严重供过于求，有的城市可能是供求大致平衡，有的城市可能还出现稍微的供不应求，房地产市场朝着多元化方向发展了。

全面上涨的时代彻底结束，考验经济基本面对房价支撑的艰难时刻，还会持续。

第二，过去房地产高杠杆高周转是以快销售为基础的，一旦销售不畅这个模式就运转不下去了，而现在企业恰恰是销售出问题导致高杠杆运转不了。

不是没有钱，是没有市场了。千万不要救有些企业，救不起来的，把钱给了这些企业，房子建起来，仍然卖不掉。所以，房地产现在不是流动性问题，而是市场出问题了，才导致了流动性问题。这个观念一定要建立起来，砸钱是没有用的，钱砸得越多可能拖累越大。

当然国家和金融部门对于这个本质看得更清楚，所谓行业转型阵痛的关键就在这里。

理性预判，未来民营房企不是简单洗牌，而是大浪淘金，成本决定生命力，未来在资金成本上具有先天优势的央企和国资背景房企，将成为绝对主力，属于民营房企野蛮生长，规模膨胀的时代结束了。

选职业，看公司，进行业，房地产行业未来不再有什么高增长想象力。

第三，不可否认，中国的房子有双重属性，一个是消费属性，一个是资产属性。但是这两个属性走向，开始发声关键变化。

消费属性是用来住的，资产属性是增值保值。

但双重功能是以消费属性为基础的，有消费属性才有资产属性，没有消费属性就没有资本属性了。从1到9月份的数据来看，大部分房子已经丧失资本属性了，只有极少数稀缺性的优质房子才有资本属性。

这就是中国未来绝大多数房产的宿命，从资产属性回归消费属性，先买得起才谈得上有投资价值可言，没有购买力支撑的房子，如果连消费属性都撑不起市场流动性，那么就是挤泡沫的必然成本，请大家仔细体会一下这个观点。

债务驱动，有一个最大的风险，那就是债务永远不会自行消失，只会在不同的经济个体之间转移，如果债务回到了银行，就是烂账，就会导致金融风险，所以，很多房子，成为击鼓传花鼓声停下的花，是必然趋势。

第四，行业的分化，将成为必然趋势。

接下来，中国的房地产企业将出现分化加速：

一部分房企将离开这个行业，直接消失，剩余的房企也要发生投资方向的变动。

未来房地产包括三个可行的分支行业：

第一个是建设不动产，就是盖房子；

第二个是管理不动产，像现在的物业公司；

第三个行业是金融不动产，把大量的不动产收集起来接受委托，关联资管和融资生意，类似于REIT模式，这未来是一个大方向。

第五，属于中国房地产经济和房价楼市的高光时刻已经过去。

房地产不会恢复到过去的辉煌了，它对就业增长、地方政府的贡献不可能达到过去的状态了。

中国国家必然需要寻找新的产业代替房地产，才能保证中国经济持续发展，而这个时间最少需要5年到10年这样一个周期，只有找到了代替的产业，经济才能逐渐恢复常态。

所以当下不管对房地产有期待也好，极端看空唱衰也好，其实意义不大，经济大环境中的顶梁柱和发动机在更换的阶段，揪着原本的核心产业批斗和寄托希望，并不会改变时代趋势的走向。

只不过，这样的行为，更加突出体现了什么叫路径依赖。

很多人不愿意承认，但是事实和本质，就是这样。

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写在最后：

给当前楼市利益关联群体分享的几点理性良心建议

文章最后，聚焦微观现实和市场，分享几点独家良心建议和观点，不一定对，供各位读者朋友讨论和参考：

1，看空与唱多，其实意义不大，一个关键的背景就是：

中国房价泡沫一旦挤破，所有人财富将缩水，进而导致信用关系断裂。

所以，国家提出要抑制房地产泡沫。

房地产泡沫抑制有两层意思，一个是不能继续吹大；另外一层意思是，现在也不能挤破。

既不能现在挤破也不能继续吹大，就得抑制资产泡沫，所以提出中短期对策和长效机制相结合。

维持现状是国家意志要求，个体态度有多大意义？心态摆正，看到关键，才谈得上对现实的具体指导。

光想着骂骂街就能得到现实满足的心态，就是极端思维和流氓无产。

2，短周期，大概就是3-5年，对于楼市有路径依赖的投机群体和投机热钱资本来说，是绝对的死亡禁区。

3，就算从价值投资的角度来看，周期拉长，收益降低，过程成本风险增加，是必然的趋势。

这其中，房地产税，就是达摩克里斯之剑。

4，趋势信号清晰，当然不能让不同利益角度的群体都能满意，不过这就是经济管理的必然。

最后的行动建议非常直接简单粗暴：安居乐业的本质，包括房子附带的城市红利属性不会消失，如果从真正居住，安家，婚姻，教育这样的长期使用需求出发，那在中国，就一定要买房子，这个不多争议。消费属性优先，该不该买的纠结不复存在。

而对于资产配置，长期投资来说，实际上因为过去急功近利的浮躁市场表现背景，真正的房产投资，可能在中国才刚刚开始，当然这样的投资不是什么简单买房买铺收租，看回报率，更多的金融玩法，资产运营，可能将成为未来中国房产投资的可选项目。

不能用过去20年的思路和观点去看未来中国的房产。

至于投机炒作，价差套利而言，如果看到这篇文章的时候还有什么不切实际的想法，也没必要宣泄自己的窘迫和压力，因为能够让你们全身而退的时代窗口，已经关上了，现在醒悟，那就是割肉放血求生路，话就放这里，不相信熬个一年半载回头来看，再来争个对错是非。

以上，就是对2022年10月份，中国房地产经济领域出现的几个重要动向所揭示的趋势信号，进行的专题解读，和各位读者朋友们，进行一个交流和分享。

图片来源：头条图库

根据国家有关部门的最新规定，本文内容和意见仅供参考，不构成任何关于置业，投资等行为的明确建议，入市风险自担。）

以上正文，来自@熊猫贝贝小可爱

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