项目融资需求，资金需求分析？

admin • 2024年3月30日 am7:16 • 行业动态 • 阅读 50

经济日报 | 作者亢舒

城市房地产融资协调机制的落地和实施对支持房地产项目的开发建设具有积极意义，同时也能够平等对待不同所有制的房地产企业，满足它们合理融资的需求。目前，地级及以上城市正在积极建立房地产融资协调机制，由分管住房城乡建设的负责同志担任组长，属地住房城乡建设部门、金融监管总局派出机构等作为成员单位参与其中。

最近，房地产融资方面迎来了一系列利好消息。住房和城乡建设等部门推动建立了城市房地产融资协调机制，央行等部门提出将充分发挥经营性物业贷款作用，以满足房地产行业的合理融资需求。房地产产业链条长、涉及面广，对国民经济具有重要影响，而且与广大人民群众的生活息息相关。金融机构对房地产行业的大力支持将有助于其持续平稳运行。

金融支持对房地产市场的平稳健康发展至关重要。银行为房地产企业提供开发贷款以及为个人提供住房按揭贷款，还通过投资房地产企业债券、向房地产企业提供并购贷款以及存量展期贷款支持企业资金链运转。金融支持有力推动完成“保交楼”任务，截至2023年底，3500亿元“保交楼”专项借款绝大部分都已投放到项目，商业银行还提供了相应的商业配套融资。当前房地产行业仍处于调整周期，房地产融资存在的困难和问题有待进一步破解，金融领域要继续做好房地产金融服务，保持对房地产信贷整体稳定，满足房地产合理融资需求。

城市房地产融资协调机制的落地将有助于支持房地产项目的开发和建设，为不同所有制的房地产企业提供满足其合理融资需求的机制。目前，地级及以上城市正在积极建立房地产融资协调机制，该机制由负责住房城乡建设的领导担任组长，成员单位包括属地住房城乡建设部门、金融监管总局派出机构等。协调机制定期组织各方会商，及时协调解决房地产融资中存在的困难和问题。此外，该机制还搭建了政府、银行和企业之间的沟通平台，推动房地产开发企业和金融机构进行有效对接。

为更好满足合理融资需求，新的房地产融资协调机制直接针对具体房地产项目进行更精准的协调。该机制将向本行政区域内的金融机构推荐符合条件的房地产项目名单，以便他们可以给予融资支持。对于那些正常开发建设、抵押物充足、资产负债合理、还款来源有保障的项目，将积极满足其合理融资需求。对于那些暂时遇到困难但资金能够平衡的项目，不会盲目抽贷、压贷、断贷，而是通过存量贷款展期、调整还款安排、新增贷款等方式予以更大力度支持。这些进入名单的房地产项目将获得更有力的资金支持，有助于推动项目顺利建设交付，维护购房人的合法权益。预计今年1月底前，第一批项目名单将落实并争取到贷款。对于面临融资困境的房地产项目而言，这一协调机制或将会成为“及时雨”。

最近，中国出台了一项新的金融政策，即完善经营性物业贷款政策，以支持房地产企业的发展。这项政策将有助于扩大房地产企业资金的使用范围，改善它们的流动性状况。1月24日，中国人民银行和金融监管总局联合印发了《关于经营性物业贷款管理的通知》，旨在规范经营性物业贷款的发放。经营性物业贷款是指商业银行向已竣工并投入运营的商业性房地产企业法人发放的贷款，以经营性物业为抵押，并将贷款用于物业本身或与房地产相关领域。到2024年底，全国性商业银行可以根据风险可控、商业可持续的基础，向规范经营、发展前景良好的房地产开发企业发放经营性物业贷款，用于偿还存量房地产领域相关贷款和公开市场债券。

经营性物业贷款用于偿还贷款和债券，意味着这些贷款的用途范围得到了扩大。这有助于降低企业的融资成本，并减轻企业在偿债方面的压力。近年来，一些房地产企业加快对商业地产等经营性物业布局。相较于传统的住宅开发业务，经营性业务主要通过管理项目和提供服务来获取回报，资金回报相对较慢。因此，一些房企近年来经营性物业收入占总收入的比例持续增加。

金融部门近期一直在实施综合措施，以平衡房地产市场的供需关系，并持续增加金融支持力度。近期，明确了“认房不认贷”的住房信贷政策，并发布了名为“金融16条”的支持房地产市场平稳健康发展的措施。此外，还在研究并拟定了首套房贷利率政策动态调整机制，并下调了二套房贷利率政策下限，引导银行降低存量首套房贷款利率。这些政策已经开始发挥积极作用。预计，金融部门将继续大力支持“三大工程”建设，并根据城市不同情况，采取个性化政策，优化首付比例、贷款利率等个人住房贷款政策，以更好地满足刚性和改善性住房的融资需求。