开店选址大数据分析软件免费(开店选址的五个要素)

很多人说,现在是移动互联网的时代,门店的位置不那么重要了,通过导流就能解决客户上门的问题。我只想说,就是一种赤裸裸的忽悠,可能就是想做导流的生意吧。

还有很多人说,只要选址在人流量大、大品牌的附近,就不用愁生意了,毕竟大品牌有专门的选址技巧和方法。我也只想说,适合别人的,不一定适合自己,抱有这种天真的想法会让你举步维艰。

基于太多这样那样的说法,打算最近写一些关于店铺选址、商业空间打造的文章。

首先想聊聊的,是关于店铺选址的一些宏观概念上的认知问题。

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一、根据经营业态项目不同,要针对性地选择区域。

举个例子,张三要开一家图文广告店铺,A方案是开在商务办公区域,B方案是开在核心商圈。毫无疑问是开在商务办公区域更为合适。

其实这就是选址的合理性思维——匹配原则,因为不同的商业业态都有其独特的客户群体。不同的商圈,不同的区域,其常规的人群属性是不同的,那么就需要根据自己经营的业态所匹配的区域去寻找合适的位置。

下面对商圈和主要的区域做了简单的人群分类:

城市核心商圈——商务办公人群、购物休闲人群为主

城市核心居住区——以城市居住人群为主

行政中心区域——以商务办公人群为主

大学城区域——以大学师生、城市居住人群为主

专业市场区域——专业行业经营者和工作人员为主

公园和景区——游客及休闲人群为主

运动场馆区域——以运动健身人群为主

……

除了这样大而全的分类,每个商圈和商场,都还有自己的定位,是偏时尚为主的,还是以夜经济为主,或者是针对于游客。而且档次也有不同,中低端的,中端的,中高端,高端,各不相同,其客户对于自身消费的品牌类别和消费频次都有所不同。所以针对于自身经营的店铺所属业态,根据所匹配的主要消费人群,选择最为合适的经营区域。在经营中低端批发的专业市场开商务型的咖啡店,这样的错误尽量要避免,除非是有特殊的原因和需求。

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二、避免盲目跟从大牌商家,容易成为租金牺牲品。

很多时候,在选择开店位置时,大家普遍趋向于选择大品牌的附近开店,比如品牌超市、品牌餐饮、品牌零售等等。但是这个首先还是由自己所经营的项目自身所决定的。

比如是经营的一家便利零售店,显然不适合选择在大型超市的旁边,因为大型超市里零售商品不论是种类还是价格,可能都会对小的便利零售店形成冲击。

再比如如果在KKV这样的大型品牌生活类零售店旁边,要是做一个饰品店或者是文具店,收益真不一定有在女人街开饰品店,或者是学校附近开文具店的收益高。

而且大牌商家在签订租赁合同的时候,一般会与商场或者业主方进行谈判博弈,通过其品牌优势,拿到尽量优的租金价格和租赁政策,那么不论是商场还是业主方,在品牌商家这里无法实现的租金回报,一定会从其周边相对较小面积的商铺和租赁区域来平衡,很有可能你就变成了高租金的承担者。

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三、同质化规模化的业态组合,是一把双刃剑,要三思而后行。

我们看到经常有一些诸如女人街、餐饮美食街、火锅一条街这样的规模化相近业种组合在一起形成的商业经营场所。同质化规模化是一个好事情,这样让顾客在选择的时候,因为规模化商业经营场所的种类够多,他们更加趋向于在这里进行消费,人气得到了保证,而且在宣传成本上会相对投入较少。

但是,正因为是同质化规模化的商业经营场所,其他经营商家所经营的项目跟自己的相差并不会太多,自己的店铺,在质量上、产品独特性上、装修风格上、服务水平上,能不能超过其他竞争对手,这才是最核心的问题,这也是内卷的开始,就跟现在其他的行业一样。

同时,在这样同质化规模化的商业环境内,一样需要做到尽量选择细分领域竞争对手少的航道。举个例子,如果这里是火锅一条街,那么这条街上,火锅馆的数量一共是多少,有多少是新派火锅,有多少是传统火锅,海鲜火锅有没有,有无涮锅、粤式火锅有没有、会不会有日韩的火锅种类,单品突出的鱼火锅、椰子鸡这样的有没有。最终选择一个适应度高,同时又有差异化的小品类去竞争,才会有胜算。

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四、其他的一些选择注意要点

在选址上,还有很多的要点,毕竟像沃尔玛星巴克这样的品牌,光是选择报告都是几十页上百页,对很多因素都要求得比较严格。

在这里就选择性地说一些选址需要注意的点:

1、停车位的问题,如果是大型餐饮、娱乐休闲、美容保健、运动社交等业态,一定需要考虑,快餐、小零售等消费用时较短的业态则可适当放宽条件。

2、交通的便捷性,同样根据经营项目的不同,选择合适的场所,毕竟自驾车和公共交通的客群并不是完全重合的。

3、店铺的昭示性,虽然现在有导流的工具和直播网红等,但是太难找的店生意一定不会好。

4、开店成本,这个除开正常开店成本,核心就是看店铺的内部结构,硬件标准等,要是在装修改造等方面需要多投入不少,就要慎重,毕竟现在的经济形势下,投入得多意味着风险越高,回报周期会拉长。

5、商业场所经营管理主体的专业度,一个靠谱的商业管理主体单位,对于后期运营和对商家帮助的价值是不可估量的。

其他还有很多很细的内容,下次继续摆。

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我是西门烤肉,一个商业地产的前从业者,希望把这些年做商业地产的所看所想跟大家分享。喜欢的朋友点个赞,欢迎评论交流。

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